Una ley en Illinois requiere que los inquilinos comerciales mitiguen sus daños cuando un inquilino ha sido desalojado o se ha mudado antes de que finalice su contrato de arrendamiento. La mitigación en este contexto significa que el arrendador debe tomar medidas razonables para obtener un inquilino sustituto. Esto tiene el efecto de disminuir la reclamación contra el inquilino que se va o es desalojado. Existen políticas públicas, como dejar espacios rentables vacíos y evitar daños punitivos contra quienes no pueden pagar, que justifican este estatuto.
En otras palabras, si un inquilino con un contrato de un año por $100/mes incumpliera el contrato después del séptimo mes, le debería al arrendador $500 por los cinco meses restantes. Pero si el arrendador pudo alquilarlo durante los últimos dos meses al mismo precio, el inquilino que se va o es desalojado solo debería $300. Si, en una demanda en la que el arrendador busca cobrar $500, el inquilino demuestra que el arrendador, ejerciendo una diligencia razonable, podría haber alquilado el espacio durante los últimos dos meses, el inquilino solo tendría que pagar $300 aunque el arrendador haya perdido los $500 completos.
Si el arrendador gastó razonablemente 50 dólares en anunciar el espacio para un inquilino sustituto, el arrendador tendría derecho a cobrar esa suma al inquilino que se va o que es desalojado, ya sea que haya podido encontrar o no un inquilino sustituto.
Un caso de Illinois en 2019 dictaminó que si el contrato de arrendamiento renunciaba a la obligación del arrendador de mitigar, no tenían que buscar un inquilino sustituto y podían demandar al inquilino por la cantidad total. Por ello, los arrendamientos deben ser revisados para ver si se incluye tal disposición y, al menos por ahora, dicha disposición prevalece sobre el deber legal de mitigar.
* Las figuras están simplificadas para ilustrar el punto.
